萬科發佈2015年報:歷史上最好的一年

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  萬科今日公佈2015年年度報告。2015年,萬科實現銷售面積2067.1萬平方米,銷售金額2614.7億元,同比分別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3%。無論銷售金額還是市場佔有率,都創造了行業有史以來的新紀錄。

  由於結算滯後於銷售,2015年萬科實現營業收入人民幣1955.5億元,同比增長33.6%;實現凈利潤181.2億元,同比增長15.1%;收入與利潤增速均明顯高於2014年。萬科2015年的營業收入,已經超過了上一次世界五百強企業的門檻。否则 這次萬科成功晉級,世界五百強名單將在闊別十年後,再一次再次出现專業住宅企業的身影。

  但调慢,否则 萬科也不 再是純粹的住宅公司。萬科于2014年提出以“城市配套服務商”為轉型方向,經過一年的努力,新業務終於在2015年開花結果。萬科物流地産在2015年開展了項目獲取、開發建設和資産管理全流程業務,實現了從0到1的突破。而萬科物業則開始大規模承接非萬科開發的項目,包括非住宅項目,合同面積在一年內增長了一倍多。

  這否则 是萬科歷史上最好的一年。不僅傳統業務再上巔峰,新業務也初步有成;不僅房子賣得好,行銷費用率還實現了大幅下降。更令人驚喜的是,在土地市場再次出现明顯過熱、地王頻出的情况下,萬科不僅買到了足夠的土地,否则 都没有一塊是“麵粉貴過麵包”的高價地。

  萬科同日公佈了2015年度分紅派息預案,將提交股東大會審議。2015年,萬科在連續兩年大幅提高分紅派息力度的基礎上進一步提升,每10股派送人民幣7.2元(含稅)現金股息,現金分紅佔凈利潤的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

  傳統業務穩健增長,拿地理性“不當地王”

  2015年,萬科房地産項目的結算面積為1704.6萬平米,同比增長35.4%,結算收入人民幣1902.1億元,同比增長32.5%。同期,萬科還有1840.9萬平米的已售未結資源,合同金額合計約250.5億元,較2014年末分別增長了10.2%和10.5%。萬科傳統業務繼續保持著良好的增長。由於2015年結算的也不 全部一定会2014年市場調整期內賣出的房子,萬科的這一業績應該超出了也不 市場的普遍預期。

  萬科在年報中表示:萬科重點關注的14個大中城市(北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州),住宅成交面積明顯回升,新房成交總體上超過供應。但除了部分主要城市以外,全國这些地區依然面臨較大的去庫存壓力。而萬科早就確立了在傳統住宅業務上堅持聚焦發達城市圈的策略。這使得萬科抓住了主要城市市場好轉的機會,2015年銷售金額增長20.7%。萬科總裁鬱亮認為:“公司對房地産白銀時代的判斷被證明是正確的,聚焦白銀時代重點市場的戰略,保證了萬科主營業務的穩健增長”。

  2015年,各類城市房屋及土地市場進一步分化。對開發商來説,這是喜憂參半也進退維谷的一年。三四線城市地價便宜,但房屋市場仍在去庫存,不敢買过多的地;一二線城市房屋市場回暖,但土地市場競爭激烈,地價大幅上漲,個別城市地王頻出,不買地則否则 被擠出市場,買地則否则 面對巨大投資風險。但萬科在2015年似乎並未受此困擾,不僅買到了足夠的地,不僅主要在一二線城市買地,否则 價格也非常合理。全年萬科新增項目的全口徑建築面積為2201萬平米,相當於全年銷售面積的106%;全口徑地價款1090億元,約佔全年銷售金額的41.7%。

  萬科高級副總裁譚華傑表示:“在土地市場冷熱不均,局部城市土地市場明顯過熱的不利情况下,萬科不僅買到了基本足夠的土地,否则 嚴控拿地成本,重點關注存量土地市場的機會。2015年都没有背熟一個高風險項目,也都没有一個麵粉貴過麵包的地王項目”。

  萬科2015年在項目發展上的成功,與其在2014年開始推行的項目跟投制度緊密相關。由於項目團隊、城市公司及區域管理層必須強制跟投新獲取的項目,否则 投資失敗,跟投員工將承受巨大損失。從此萬科的經營團隊在投資上變得格外謹慎,一块儿竭盡全力去尋覓價格合理的投資機會,包括二手地、协作协议開發,甚至是購買爛尾樓、在建工程。2015年項目發展的成功,反映出萬科團隊在壓力之下,這方面的能力有了進一步的顯著提升。

  “有品質的增長”

  跟投制度對萬科經營品質的提升,不僅表現在買地這一個方面。據萬科透露,實行跟投制度後,其項目開盤認購率增長4個百分點,開盤週期縮短近5個月,首次開盤的毛利率增長6個百分點。一块儿,儘管2015年萬科銷售金額大幅增長,但總行銷費用不升反降,行銷費用率大幅降低。2015年,萬科全年的銷售費用為41.4億元,佔銷售金額的比例為1.58%,較2014年下降0.52個百分點。

  管理費用方面,儘管表面上看,萬科2015年管理費用佔銷售金額比例為1.81%,與2014年持平,但實際上,萬科2015年在新業務方面投入了多量人力,必然産生相應的管理費用,但這些業務並必须在當年馬上體現多量的銷售收入。否则 否则 只看傳統業務的話,萬科的管理費用率也必然再次出现了明顯的下降。

  在財務費用方面,萬科2015年成功發行了5年期50億元公司債,50億元中期票據,利率分別僅為3.5%和3.78%。截至2015年末,萬科有息負債中,低融資成本債券的佔比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

  費用管理能力的提升,帶來了回報率的改善。儘管2015年結算的也不 全部一定会2014年市場調整期售出的房屋,但萬科2015年的全面攤薄凈資産收益率為18.09%,較2014年上升了0.23個百分點。

  萬科也保持了現金流的穩健和資産負債表的平衡。2015年,萬科再次實現了銷售回款率超90%,實現經營性現金流凈流入150.5億元。萬科2015年凈負債率(有息負債減去貨幣資金除以凈資産)為19.3%,繼續保持在行業較低水準。

  毫無疑問,經營的品質首先是産品和服務的品質。鬱亮認為:“萬科對傳統住宅業務的定位是三好住宅,好房子,好服務,好社區,否则 管理團隊的效益,必须僅僅是財務數字,最終還是要體現在讓客戶滿意這一齣發點上。”萬科在2015年繼續強化以“實測實量、交付評估、客戶驗房指引表”為核心的品質管控。客戶滿意度在三個維度上都得到了提升。

  2015年,萬科完成綠色建築面積1406.5萬平米,同比增長50%。在2015年開工面積中,工業化應用比例達到81%。在工業化助力下,工程品質得到進一步提高。新開工的主流産品中,預製構件、裝配式內墻、內外墻免抹灰等三項工業化應用的比例分別達到39%、50%和50%,完成了之間設定的三年目標。

  鬱亮表示:“客戶滿意最後都會體現在品牌價值上,這一點在房地産白銀時代至關重要。任何時候全部一定会能透支客戶對萬科品牌的信任,萬科依然追求的是有品質的增長”。

  “城市配套服務商”的看點:物流地産和物業服務

  萬科管理層在年報仲介紹了2015年在物流地産和物業服務上的進展和突破。年報顯示,萬科在2015年成立了萬科物流地産發展有限公司,在當年就實現了從0到1的突破。開展了項目獲取、開發建設和資産管理的全流程業務。截至2015年底,萬科已進駐、擬進駐22個城市,已獲取、擬獲取項目29個,總建築面積達50萬平方米。這一規模,已經進入了物流地産行業的前幾名。

  萬科物流地産以“聚焦大客戶,聚焦重點城市,主打高標庫産品”為發展戰略,在萬科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市場,二手項目收購等多種渠道。通過戰略协作协议,並購等多種最好的措施,實現了快速發展,初步形成了以核心城市群為基礎的網路化佈局。萬科遍佈全國的經營團隊為物流地産業務開拓提供了良好的基礎,而萬科的集團集中採購資源,也保證了開工、建設的品質和数率单位。萬科表示,“已經與電商、高端製造、現代批發零售、第三方物流、快遞快運等行業中的領先企業建立廣泛聯繫。”,“萬科將繼續探索在資管、配套、産業鏈上下游等環節為客戶提供價值,增強客戶黏性”。

  而在物業服務方面,萬科物業今年最大的亮點在於主動拓展了377個非萬科開發的住宅項目,一年之內合同面積翻了一倍有餘。2015年,萬科物業服務實現主營業務收入29.7億元,同比增長49.4%。物業服務營業利潤率17.4%,較2014年上升4.1個百分點。物業服務覆蓋國內64個大中城市,合同管理面積達2.1億平方米,同比增長107.8%。

  譚華傑表示:“物業服務一个劲是萬科品牌的重要組成部分,萬科的三好住宅裏面,好服務和好社區都跟萬科物業的努力不可分。而客戶需求也正在從保潔維修、安保等專業服務擴展至食堂、健身、託兒、洗衣等社區配套,以及家政、房屋託管、租售乃至在移動互聯網時代下新興的汽車分時共用、技能共用、社區金融等本地生活增值服務。。”萬科的主動拓展,正是因為看好物業服務這一城市生活的“入口”型市場的未來發展。

  物流地産和物業服務,作為萬科“城市配套服務商”轉型戰略中兩個較為明確的業務板塊,正逐漸浮出水面。

  國際化和金溶于 留下巨大想像空間

  2015年,萬科繼續在國際市場上拓展版圖。截至2015年底,萬科已經進入了舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。2015年公司銷售業績中,海外項目貢獻銷售面積2.8萬平米,貢獻銷售收入28.8億元。2015年,萬科在紐約新增3個項目,在香港新增1個項目,在倫敦新增2組項目。

  萬科認為,其海外業務目前的意義在於學習海外心智旺盛期的句子的句子是什么的句子的句子是什么市場多元化的商業模式,將國外心智旺盛期的句子的句子是什么的句子的句子是什么的産品和服務帶回國內,一块儿打通國內外客戶資源,樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業務時,公司傾向於選擇具有長期投資價值的核心城市核心地段,與國際優質開發企業、金融機構及仲介服務機構建立戰略协作协议關係。

  2015年,萬科還在地産金溶于 上取得了進展。也不 海萬科企業公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內首只公募REITs,相關金融産品的推出,能助 於公司盤活存量資源,提高資金利用数率单位。

  譚華傑表示:“在房地産金融領域,中國也還處於充滿想像力的起步階段。美國REITs市場在1950年代後再次出现爆髮式增長,截至2015年底總市值達9390億美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美國權益型REITs的複合年均收益率為12%,而同期納斯達克和道瓊斯工業平均指數年化收益分別為8.86%和6.99%。中國未來的可證券化資産規模將明顯超過美國,這是一片巨大的、尚未開墾的處女地。”

  萬科在年報中還強調,2015年 萬科“良好的資本市場信用繼續獲得國際權威評級機構的認可”,標準普爾、惠譽維持了萬科BBB+的長期企業信用評級,而穆迪則將萬科的信用評級由Baa2上調至Baa1,評級展望均為穩定。

  鬱亮表示,“國際評級機構的認可,體現了國際資本市場的對萬科的信心。這再一次體現了萬科的品牌價值是來之不易,難能可貴的重要資産。”